In presenza di una richiesta del titolo edilizio, ovvero di altro intervento mediante strumenti di semplificazione (ad es. SCIA), il Responsabile del procedimento (colui che rilascia il titolo o sia titolare di una competenza istruttoria, anche solo ai fini di un controllo) deve, quale precondizione, verificare se esista una valida legittimazione (soggettiva) per intervenire sul bene, non potendo salvaguardare eventuali pregiudizi, con il richiamo all’“esimente “facendo salvi i diritti dei terzi”[1]: occorre accertare il legittimo diritto[2].

Invero, la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi non consente di prescinderne la puntuale verifica laddove la carenza di legittimazione emerga per tabulas e non richieda né indagini suppletive, né, men che meno, prese di posizione a favore dell’una o dell’altra tesi di parte: l’Ente ha il dovere di compiere quel minimo di indagini necessarie per verificare se le incongruenze o contestazioni siano fondate sul piano quanto meno della legittimità formale e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento dell’esclusività, in fatto o in diritto, della sua posizione[3].

Le verifiche preliminari

In termini diversi, in sede di esame di una istanza per il rilascio di titolo edilizio, ovvero in sede di la verifica degli interventi “liberi” del privato, costituisce – la verifica del possesso della proprietà – un presupposto la cui mancanza impedisce all’Amministrazione di procedere oltre nell’esame della richiesta, anche se deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile, con particolare riferimento all’inesistenza di servitù o di altri vincoli reali che potrebbero limitare l’attività edificatoria dell’immobile[4].

Infatti, al fine di potere ottenere validamente il rilascio del titolo o dare corso all’intervento, non è sufficiente la mera disponibilità di fatto del bene o dell’area interessata dall’intervento edilizio, ma è necessaria la disponibilità giuridica della stessa: essere proprietari o averne titolo (il comma 1, dell’art. 11, Caratteristiche del permesso di costruire, del DPR n. 380/2001, postula «Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo»), nel senso più ampio di una legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario[5].

Questa esigenza si innesta nell’ottica della ricercata conformità degli interventi edilizi alla disciplina urbanistica, nell’esclusivo interesse pubblico ad una programmata e disciplinata trasformazione del territorio, l’impulso ad effettuare tale trasformazione debba provenire da un soggetto, che si trovi in posizione di detenzione qualificata del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota[6].

Il pronunciamento

La sez. II quater Roma, del TAR Lazio, con la sentenza 5 marzo 2025, n. 4671 (Est. Bucca), conferma un orientamento consolidato sulla necessità di verificare la titolarità della legittimazione, titolarità che coincide con la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota.

Il fatto

Nella sua essenzialità il ricorso viene proposto avverso una nota del Comune con la quale si comunicava l’inibizione degli effetti della SCIA in variante, in ragione della sua mancata sottoscrizione da parte di tutti i comproprietari.

Merito

Il GA, nel rigettare il ricorso per la sua infondatezza, giunge alla statuizione sulla titolarità del potere di esercitare i “diritti edificatori”:

• il soggetto legittimato deve essere colui che ha la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota, giacché il comproprietario, quindi, non può essere legittimato, per l’evidente ragione che diversamente opinando il suo contegno autonomo finirebbe per pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivide la posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento;
• in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile (pro quota) la domanda di rilascio di titolo edilizio, sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati, la richiesta deve provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di c.d. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari[7].

Regola istruttoria

La sentenza impone alla PA di verificare la piena titolarità, nel senso che in presenza di una comproprietà il richiedente dovrà dimostrare il consenso di tutti i comproprietari, aspetto che risponde oltre al dato normativo al fatto che il comproprietario non può subire gli effetti amministrativi di un provvedimento, o atto del terzo, senza una manifestazione di consenso: si valorizza il potere di “sbarramento” da parte del comproprietario, diversamente costretto a subire non solo un cambiamento dello stato dei luoghi realizzato (illegittimamente) a sua insaputa, ma pure il suo consolidarsi, a tutela (anche) della incensuratezza di controparte[8].

In dipendenza di ciò, legittimamente il Comune non poteva esimersi dal denegare gli effetti della SCIA e sospendere la definizione del procedimento in mancanza del consenso, o di altra condotta da cui desumere il c.d. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari[9].

Su questo percorso procedimentale l’eventuale omissione, da parte del richiedente, della manifestazione della titolarità delle intere quote (una “dimenticanza”), con il fine di acquisire il titolo, potrebbe costituire una falsa dichiarazione, una immutatio veri, che ricorre quando si rappresenti circostanze diverse dal vero (l’assenza del consenso dei comproprietari), con effetti preclusivi di ogni aspettativa qualificata e l’attivazione della dovuta autotutela mancando il presupposto per il consolidamento del diritto.

[1] Con l’espressione “fatti salvi eventuali diritti dei terzi”, o simili, che normalmente compare nei provvedimenti autorizzatori in materia edilizia, nel circoscrivere l’ambito di efficacia del provvedimento autorizzatorio in materia edilizia, si intende ribadire che il provvedimento amministrativo, rilasciato a un soggetto che è titolare di una situazione qualificata di giuridica relazione con il bene oggetto di intervento, autorizza un intervento di trasformazione del territorio che è compatibile con l’assetto edilizio ed urbanistico previsto per il medesimo ed è, dunque, in tale ordine e limiti, legittimo, Cons. Stato, sez. II, 11 settembre 2024, n. 7523.

[2] Cfr. Cons. Stato, sez. V, 7 settembre 2007, n. 4703.

[3] Cons. Stato, sez. IV, 23 dicembre 2019, n. 6394; 14 gennaio 2019, n. 310; sez. V, 8 novembre 2011, n. 5894; sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4745.

[4] Vedi, LUCCA, La legittimazione della richiesta di titoli edilizi, L’ufficio Tecnico, 2022, n. 7/8, dove si evidenzia della necessaria “disponibilità” dell’area, disponibilità che implica una relazione qualificata a contenuto reale – ius in re propria – con il bene anche se in formazione, non essendo sufficiente il solo rapporto obbligatorio, in quanto il diritto a costruire è una proiezione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento che autorizzi a disporre con un intervento costruttivo.

[5] Cfr. TAR Sicilia, Catania, sez. III, 9 ottobre 2024, n. 3327; Cons. Stato, sez. VI, 24 maggio 2024, n. 4632.

[6] Cons. Stato, sez. II, 12 marzo 2020, n. 1766; Cons. Stato, sez. VI, 26 gennaio 2015, n. 316.

[7] Cfr., Cons. Stato, sez. IV, 7 settembre 2016, n. 3823.

[8] Cons. Stato, sez. II, 21 luglio 2023, n. 7158. La domanda di rilascio di titolo edilizio, sia esso o non titolo in sanatoria di interventi già realizzati, deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti con un diritto di proprietà sull’immobile, Cons. Stato, sez. VI, 16 febbraio 2024, n. 1563.

[9] Cfr., Cons. Stato, sez. IV, 23 dicembre 2019, n. 6394; 14 gennaio 2019, n. 310; sez. V, 8 novembre 2011, n. 5894; sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4745.